Високите сгради в София растат с невиждани дотук темпове. Първо в центъра, но вече и в странични разпръснати зони. На площад “Македония” с пълни темпове върви строителството на City Tower (74 м) на гръцкия инвеститор GEK Terna. Кулите на НИКМИ, или т.нар. “Милениум център” (85 м), се издигат край НДК, а първенецът по височина, но само засега – Capital Fort (126 м) на “Цариградско шосе”, вече е пълен с наематели. Инвеститорът “Форт нокс” продължи да се цели високо, като в момента изгражда нов небостъргач, съседен на първия – Sky Fort, който ще бъде 202 метра. Но надпреварата не спира дотук. Инвеститорът в Paradise Mall обяви, че новият му проект – Paradise Tower, ще бъде с внушителните 55 етажа и височина от 215 м. Мащабни и високи проекти за “Младост” и района на “Пирогов” има турската Garanti Koza. Но докато тези проекти още чакат първо одобрение, небостъргачът при мола мина първото препятствие и е все по-близо до административно позволение.
Засега инвеститорите – руско-грузинските собственици на базар “Илиянци” и Paradise Mall, не разкриват детайли за сградата. Ясно е само, че основната част от нея ще са офис площите. Ще има луксозни жилища и хотелска част.
До подробното начертаване на новата най-висока сграда в столицата има още няколко стъпки, пред които подпис от Йорданка Фандъкова и одобрение от общинския съвет на новия работен устройствен план (РУП). Самото строителство на сграда от такъв мащаб пък отнема около пет години, което значи, че в краткосрочен план хоризонтът на “Витоша” ще е открит.
Кула към рая*
Въпреки че идеята за офис сграда, която да е част от комплекса Paradise City, датира от плана за търговския център, благоприятните пазарни условия и развитието на инфраструктурата в региона мотивират инвеститорите да дадат ход на проекта. “Заинтересовани сме максимално бързо да започнем строителството, защото това е инвестиционен проект и напълно зависим от пазарната и икономическата ситуация в страната. Чакаме тази подходяща конюнктура вече години, а сега секторът бележи значителен ръст и е налице търсене, което налага бързата реализация на проекта”, коментираха пред “Капитал” от фирмата на инвеститора. В случая проектът е на “Магна МК”, която е свързана със собствениците на търговския център – дружеството “Булфелд”, зад което стоят руски капитали. Компанията управлява първия по приходи за 2015 г. столичен мол – с постъпления от 37.6 млн. лв. и печалба от 3.9 млн. лв.
Концепцията на комплекс Paradise City ще обедини мола и бъдещата Paradise Tower чрез топла въздушна връзка със зелен покрив. Кулата ще бъде изградена на терен от около 6 дка на ъгъла на бул. “Черни връх” и продължението на бул. “Тодор Каблешков”.
“Максималната заложена етажност в него е 55 етажа, но дали ще бъдат достигнати е въпрос на инвестиция.”
арх. Мая Йовчева, изпълнителен директор на “ПроАрх”
Предвижда се Paradise Tower да има офиси, хотелска и жилищна част, а на покрива – площадка със свободен достъп за посетители, откъдето ще се открива панорамна гледка. Офисите и хотелската част ще заемат по-голямата площ от сградата, а апартаментите ще са разположени на последните етажи. Инвеститорът планира офисите да бъдат клас А. Жилищата ще зависят и от предпочитанията на бъдещите собственици. “Вече имаме проявен интерес от потенциални клиенти – фирми и частни лица. Клиенти, които търсят градска среда и високи сгради, но не са склонни на компромиси. Вярваме, че цените ще бъдат достъпни”, коментираха пред “Капитал” от компанията. “Все още обаче е твърде рано да говорим за конкретни параметри на сградата. Ще ги обявим, щом имаме изготвен и одобрен проект”, уточниха инвеститорите.
“Към момента все още няма проект и сме на етап РУП. Максималната заложена етажност в него е 55 етажа, но дали ще бъдат достигнати е въпрос на инвестиция”, разказа пред “Капитал” арх. Мая Йовчева, изпълнителен директор на “ПроАрх”, които са проектант на Paradise Tower.
С административно забавяне
На първото разглеждане на инвестиционния проект през декември Общинският експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ) върна Paradise Tower за преработване. Освен чисто процедурните забележки, които е трябвало да отстранят, основният въпрос към инвеститорите е бил как би се отразило построяването на тази сграда на градския силует и на трафика в региона.
“При обосновка на височината на сградата разработихме обемно устройствено проучване, което доказва удачното вписването на високата сграда в силуета на града. Теренът и Paradise Tower са благоприятно позиционирани в силуета на града, така че да бъдат в синхрон с околното застрояване и да не са в конфликт със съседни жилищни сгради съгласно ЗУТ. Днес строителството на сгради с височина над 50 етажа е актуално по целия свят и има голямо търсене от фирми, частни клиенти, както и от гости на града”, коментира арх. Йовчева. Бил е направен и трафик анализ въз основа на информация от Центъра за градска мобилност и за пръв път реална анимирана симулация на пътния трафик.
“Изготвената анимация показва реалното натоварване на пътната обстановка на граничещите кръстовища и доказва, че увеличението на трафика при максимална натовареност (в началото и края на работния ден) е незначително, а през останалото време на денонощието няма да окаже измеримо влияние върху трафика”, посочват от компанията инвеститор. “Височината на сградата не може да се счита за фактор за увеличаване на трафика. Построяването й ще бъде обвързано с изграждане на подземен буферен гараж с около 500 паркоместа, т.е. броят на колите, влизащи и излизащи от сградата, ще бъде ограничен до тази бройка. В нея ще има и офиси, и апартаменти, т.е. живеещите и работещите в нея ползват паркинга по различно време”, посочват от фирмата.
Експертите в съвета са дали позитивни коментари за проекта на второто събрание на ОЕСУТ в началото на януари, където проектантът е представил обосновката. Очаква се столичният кмет Йорданка Фандъкова да разгледа оценката на експертите и разпише проекта. Следва разглеждане от Столичния общински съвет и чак тогава изготвяне на проект и искане за строително разрешително.
Район с проекти
През последните пет години с построяването на Paradise Center и завършването на няколко инфраструктурни проекта в районa на “Хладилника” като разширяването на бул.”Черни връх”, изграждането на връзката на ул. “Сребърна” с бул. “Никола Й. Вапцаров”, на бул. “Тодор Каблешков” и построяването на метростанция “Витоша” интересът към квартала силно се повиши както от страна на инвеститори в офис и жилищни проекти, така и от страна на клиентите.
“Категорично може да се каже, че районът е много по-привлекателен за офис ползватели. Локацията и нейната близост до центъра до момента беше по-скоро недооценена от бизнес гледна точка поради ред обстоятелства. От една страна, исторически това беше по-скоро район на ръба на индустриалното възприятие. Същевременно с недостатъчно добра пътна инфраструктура въпреки добрата си подсигуреност на градски транспорт”, коментира Верка Петкова, мениджър “Офис площи” в Colliers.
“Следим района с особено внимание и очакваме в следващите три-четири години да има още промени”.
Станимира Пашова, мениджър “Офис площи” във Forton
Има повече активност и от инвеститори. “Феърплей пропъртис” ще е готова през второто тримесечие на годината с около 2500 кв.м офис площи, които се намират до тяхна вече съществуваща сграда срещу Paradise Centre. Пак те са инвеститори и в друга, по-голяма офис сграда – с над 12 000 кв.м разгъната застроена площ, на ул. “Люба Величкова”. Строителството там започна в края на миналата година, като се очаква да приключи към средата на 2018 г. Предстои изграждането и на “Саут парк билдинг” на ул. “Хенрик Ибсен” с разгъната застроена площ около 11 хил. кв.м”, коментира Ангел Благоев, консултант офис площи в Bulgarian Properties.
“Следим района с особено внимание и очакваме в следващите три-четири години да има още промени”, коментира Станимира Пашова, мениджър “Офис площи” във Forton. Експертът посочва, че в зоната има свободна незастроена земя, така че ще има още нови проекти.
Според представители на сектора районът се е превърнал и в един от най-бързо развиващите се и привлекателни за купувачите на жилищни имоти в София. “Основните му предимства са наличието на удобства, търговски обекти, развитието на метрото, подобряващата се инфраструктура, близостта до Витоша и до Южния парк. “Хладилника” и “Кръстова вада” са едни от първенците и по ръст на цените през миналата година – нарастването беше около 7% и в двата квартала по данни на Bulgarian Properties”, коментира изпълнителният директор на компанията. Според агенцията цените на жилищата в района започват средно от около 900 евро на кв.м за имоти в процес на строителство и достигат до 1300 – 1400 евро на кв.м за завършени обекти.
“През 2016 г. ръстът в цените в района надвиши 10%, като средните нива в момента са около 950 евро на кв.м”, коментират и от агенция “Адрес”. Според тях има немалко нови проекти, като с приближаването до търговския център и основното кръстовище може да се покачи и цената.
Вратичка за високи сгради
Някои от новите небостъргачи и мащабни проекти в центъра имат общо и извън височината – а именно “чл. 27, ал. 3 от ЗУТ”. Текстът дава удобна вратичка на инвеститорите във високи сгради – а именно възможността да не следват Общия устройствен план (ОУП), ако теренът им се намира между три улици.
За пръв път възможността за високо застрояване на парцел между три улици независимо от предвидения кинт (която в същността си предоставя чл. 27, ал. 3 от ЗУТ) е използвана във връзка с изграждането на сградата на НИКМИ – “Милениум център”. Изготвено e тълкователно писмо от МРРБ, което дава възможност за повишаване на параметрите плътност и височина на обекти, които се намират на ъглови терени, и е известно в средите като “случая НИКМИ”. Впоследствие “писмото” бива използвано и при други мащабни проекти като “Сердика център” и Paradise Center, а сега и за предстоящата Paradise Tower.
Според главния архитект на София Здравко Здравков използването му води до претоварване на територията, тъй като в този случай не се следва ОУП и се завишава обемът на някои проекти. Например сградата на бъдещата най-висока кула на Paradise би била с максимум 23 етажа според ОУП, но чрез “случая НИКМИ” тя може да бъде 55 етажа, или над два пъти по-висока. “Работим в посока законодателни изменения заедно с професионалните организации, за да бъдат променени членове като този”, коментира пред “Капитал” арх. Здравков. Но към момента използването на този член е напълно законно, а активно действащ парламент ще има чак след месеци.
* от англ. Paradise – рай
