Шведският хотел, както десетилетия наричаха “Градхотел Варна”, е безспорен символ на курорта “Св.св. Константин и Елена”. Навремето при приватизацията беше купен от “Мултигруп”, които развиха около него няколко по-малки хотела и яхтено пристанище. От три-четири години обаче това, което преди години се наричаше “Сейнт Елиас ризорт” в чест на Илия Павлов, е затворено за ремонт и не работи. В същото време курортът “Св.св. Константин и Елена”, който е само на осем километра от Варна, бурно се развива. Това става основно чрез строителни инвестиции на едноименния холдинг, част от групата на “Химимпорт”, в хотели, аквасъоражения, комплекси от жилища и къщи, морски заграждения и изкуствено създадени заливи и плажове, пише “Капитал”.
Проектосделка за 28 млн. евро
В този контекст идва новината, че дружеството “Градхотел Варна” (ГХВ) и негови прилежащи хотели, са напът да сменят собствеността си. За продажбата е сключен предварителен договор, както съобщи кандидат-купувачът Black Sea Property PLC (BSP) на сайта си на 21 юли. Договорената цена е 28 млн. евро, като включва и неизвестен досега портфейл инвестиции на ГХВ във взаимни фондове.
Black Sea Property, която притежава и къмпинг “Градина” до Созопол, се самоопределя като българска компания, но е регистрирана на остров Ман и листвана на алтернативния борсов оператор Aquis в Лондон. И въпреки че сред акционерите й има дружества, свързани с “Химимпорт”, от групата на Иво Каменов и Марин Митев твърдо отричат да имат общо с нея.
В продаваното дружество “Грандхотел Варна”, както и в други активи на бившата “Мултигруп”, мажоритарен собственик с дял 92.63% е PFHC Limited , регистрирано във Вадуц, Лихтенщайн, а миноритарен – Zeitgeist Ventures от щата Вирджиния, САЩ. Смята се, че зад едното дружество стоят наследниците на Илия Павлов, а зад другото – представители на мениджмънта, излъчени от група инвеститори.
Проектосделката изглежда добра новина, в смисъл че ще има ново развитие в курорта “Св.св. Константин и Елена”. Едно от големите неизвестни засега е дали легендарния “Грандхотел Варна” (виж карето) ще бъде реновиран и отново ще отвори за туристи, или ще остане зад борда. Заявеният фокус на инвеститорите по-скоро пада върху разрастването на по-малките хотели, терена (целият е 132 декара) и неговите нови готови възможности за застрояване.
“Като публично дружество ние имаме задължение да разкриваме определена информация, в това число за сключени съществени сделки. Същевременно, до приключването на сделката сме обвързани от задължения за конфиденциалност”. С това обяснение Йордан Найденов – член на борда на директорите на BSP и като адвокат партньор в кантората “Боянов&Ко”, отказа да коментира. Другите му колеги в управлението са двамата мениджъри на “Феникс капитал холдинг”, в който голям дял притежават фондовете “Съгласие”, свързвани с “Химимпорт”.
От дружеството “Би Ти девелопмент сървисиз”, наследник на някогашното “Балкантурист”, в което беше обособена туристическата дейност на “Мултигруп”, отказаха информация със същите аргументи – засега има само предварителен договор – подробности за плановете – след финализирането на сделката. Според официалното съобщение на BSP се очаква тя да приключи до 30 октомври 2023 г.
Три хотела и марина ризорт
През 2022 г. “Грандхотел Варна” предприема серия трансформации. Първо в началото на годината практически всичките ѝ активи са апортирани в новосъздадено дъщерно дружество “Грандхотел Варна 2022”, а по-късно то е разделено на две – “ГХВ-Лебед” и “ГХВ-Долфинс”. Според отчета на компанията майка в първото преминават хотелите “Грандхотел Варна” и “Лебед”, заедно с прилежащия поземлен имот, а във второто – хотелите “Долфин” и “Долфин-Марина”, заедно с прилежащия поземлен имот. В края на годината пък в Търговския регистър е заявено “ГХВ-Долфинс” обратно да се влее в “Грандхотел Варна”, което така и неясно защо не е станало.
В съобщението на BSP се казва, че е подписала споразумение за придобиване на 98.27% от “Грандхотел Варна”, като се описва, че то притежава изцяло само “ГХВ-Долфинс”, а “ГХВ-Лебед” не е спомената. Там се казва още, че “ГХВ-Долфинс”, има право на собственост върху недвижими имоти, включващи три хотела и марина, разположени на отлично място на брега на Черно море, с отлична достъпност.
Активите, които се придобиват, включват също портфейл от инвестиции във взаимни фондове с лесно реализируеми инвестиции, се казва още в съобщението.
От него се разбира, че за да се осигурят 28 млн. евро за придобиването BSP ще трябва да набере и допълнителни средства, което мениджмънтът е уверен, че ще стане безпроблемно, но не се казва колко и под каква форма. От тях вече са платени 1.6 млн. евро – първоначален невъзвращаем депозит. Придобитите активи са независимо оценени на 19 млн. евро, а портфейлът от взаимните фондове в момента – на 12 млн. евро.
Саймън Хъд, председател на Black Sea Property, и единствен чужденец в борда, е цитиран да казва: “Вярваме, че хотелите на “ГХВ-Долфинс” могат да бъдат ефективно обновени и трансформирани във висококачествени луксозни комплекси, които ще повишат стойността за акционерите.”
Освен това в съобщението се отбелязва, че инвестиционният портфейл периодично ще се разпродава и със средствата ще бъде обновяван курортът. Целта е да се превърне в целогодишно луксозно съоръжение, което е в съответствие с бизнес стратегията на компанията и съществуващите активи. (за активите – виж карето)
В съобщението се казва още, че основна цел на придобиването е да засили инвестициите на Black Sea Property в хотелиерството, добавяйки желани хотели към съществуващата инвестиция в Camping South Beach (Къмпинг “Градина” и прилежащ хотел, които BSP купи съответно през 2018 г. и 2022 г.)
С Гранда или без
В съобщението на BSP се говори само за дружествата “Грандхотел Варна” и дъщерното му “ГХВ-Долфинс”, но не и “ГХВ-Лебед”, в чиито активи сега е и грандхотелът, което поражда известна неяснота какво точно влиза в сделката. Възможно обяснение за разминаването е, че до финализирането на сделката може да има и още трансформации. Един вариант, ако в договореното не влиза грандхотелът, е междувременно “ГХВ-Лебед” да бъде прехвърлено в друга компания. Друг вариант е продавачът да е поел ангажимент в следващите месеци да слее двете компании. На това навява съобщението, на BSP, че се купуват три хотела и курорт с марина, докато в момента според Имотния регистър “ГХВ-Долфинс” притежава само два.
Поне към момента според Имотния регистър в “ГХВ Лебед” влизат “Грандхотел Варна” и хотел “Лебед”, заедно с прилежащият им терен от 68.5 дка плюс още 14 сгради, създадени за обслужващи дейности на грандхотела и за спорт. В него е и едно разрешение за строеж, издадено през 2010 г. и презаверено през март 2021 г.. Капиталът на дружеството е 7.958 млн. лева.
“ГХВ Долфинс” включва хотелите “Долфин” и “Долфин-Марина”, заедно 63.6 дка прилежаща земя. Два от терените – общо за почти 30 дка, са предвидени за застрояване, единият от които за високо над 15 м. Освен това има издадени и три разрешения за строеж – отново от 2010 г. и подновени през 2021 г. Капиталът на дружеството е 6.462 млн.лева.
На неговият терен вероятно е бил и 8-етажният хотел “Рубин”, който беше премахнат чрез контролиран взрив през 2016 г. Той все още фигурира в отчетите на “Грандхотел Варна” и генерира дребни разходи. Наблизо до морето има още един апарт хотел – който се предлага на bt-ds.bg – сайтът на “Би Ти Девелопмънт сървисиз”. Albatros Suites обаче е собственост на друго свързано дружество.
Мистериозната инвестиция
В “Грандхотел Варна”, изглежда, остават пакетът от инвестиции във взаимен фонд, за който не е известно почти нищо и не фигурира в активите му към края на миналата година. Вероятно става дума за кеш, предвиден за реновация на хотелите от настоящия собственик, който просто временн, вместо да стои в банкова сметка, е вложен в нещо по-доходоносно. През 2022 г. дружеството няма приходи от туристи, а само 315 хил. лева от съпътстващи дейности – вероятно от плажа South Beach, който е бил отворен за посетители. В същото време декларира 4.393 млн. лева приходи от операции с финансови активи, които вероятно възникват покрай преструктурирането.
Финансовите резултати косвено обясняват и защо собствениците на “Грандхотел Варна” го продават. Дружеството от 2010 г. насам е неизменно на загуба, като за 2022 г. тя е малко над 1 млн. лв. Добрият момент е, че дружеството, макар да гори капитал (37.2 млн. лв. натрупани загуби), е чисто откъм дългове.
Ако и когато “Грандхотел Варна” излезе от туристическото портфолио на “Би Ти девелопмент сървисиз” в т.нар. BT Collection (търговското име) остават хотел “Рила” в Боровец и инфраструктурното дружество “Бороспорт”, хотел “Интернационал” в “Златни пясъци”, две бивши резиденции – “Арбанаси палас” до Велико Търново и резиденция “Перла” до Приморско и евентуално Albatros Suits в “Св. св. Константин и Елена”. Исторически в активите на групата бяха също ваканционното селище “Парадайз бийч” в Свети Влас, строено на терен на бивш завод, и приватизираният “Грандхотел България”. И двете собствености бяха продадени през 2016 г.
