През последните две години пазарът на жилища се събуди след кризата и се оказа, че в големите градове има недостиг на нови жилища. В резултат и при инвеститорите настъпи оживление и множество проекти започнаха да се изпълняват, а още повече да се заявяват. Местните власти обаче се бавят в планирането на новите квартали и обезпечаването им с инфраструктура. За цялостна визия не може да се говори и затова се работи “на парче”. Това затруднява инвеститорите и забавя реализирането на проектите. В тази ситуация се опитваме да дадем отговор на въпроса как ще се развиват кварталите на София – най-големия пазар на проекти и имоти.
Данните показват, че има силен инвеститорски интерес и активно строителството на жилища в софийските райони “Витоша” и “Кръстова вада”, в които има много свободни пространства, предвидени за застрояване. От друга страна, третата линия на метрото очаквано насочи интереса към квартал “Овча купел”, а близостта на “Дружба” до една от бъдещите зони за небостъргачи, както и предстоящото приемане на подробния устройствен план за района откриват нов потенциал за строителство.
Същевременно липсата на добре поддържана улична инфраструктура, чистота и зелени площи засилва интереса на купувачите към затворените жилищни комплекси, които се изграждат по ринговете на града.
От началото на тази година има и голям интерес за инвестиции в терени в централната градска част и широкия център, казва Свобода Коджаманова, ръководител на отдел “Жилищни имоти” на “Колиърс” в България. Търсят се терени за жилищни сгради или за обществено обслужване – офиси и малки хотели.
В останалите части на София се търсят районите с добра транспортна обезпеченост или където се очаква в близките 5 години да бъде изградена, посочва Коджаманова. По данни на компанията потребителите търсят готов или почти готов продукт, но изборът не е особено голям заради забавянето в строителството в резултат на финансовата криза.
Новите места
Районите “Витоша” и “Кръстова вада” са сред обещаващите за инвеститорите. От една страна, защото са с добри транспортни връзки с Околовръстния път, “Симеоновско шосе”, бул. “Черни Връх” и ул. “Тодор Каблешков”, която в момента се разширява, а през нея се прави връзка с бул. “България”. От друга – защото са сравнително близо до планината, околният жилищен фонд е нов, което придава по-съвременен облик и е привлекателно за инвеститори и клиенти.
Другата причина в двата квартала да има сериозен интерес са многото свободни терени, които са 100 процента частни и са предвидени за застрояване. По данни на район “Лозенец”, в чиито предели е квартал “Витоша”, където сега се строят над 30 сгради, основната част са за жилищни цели.
“Частният инвеститорски интерес със сигурност е изпреварил възможността на общината да развие инфраструктурата, но правим каквото можем”, казва Цветелина Данаилова от районната община.
Районът обаче не е достатъчно добре инфраструктурно обезпечен, което поставя общината в положение на “наваксване”. “На много места не е приложена уличната регулация, особено в квартал “Витоша”. В момента тепърва текат процедури за прилагане на регулацията или отчуждаване на терени, посочва Данаилова.
От общината проектират транспортна връзка между булевардите “Симеоновско шосе” и “Черни връх”, с което ще се улесни и достъпът до метростанция “Витоша”. Планират се и още изходи на квартала, като целта е да се отворят повече връзки с бул. “Симеоновско шосе”.
От община “Лозенец” водят и преговори с Центъра за градска мобилност за пускане на автобусна линия, която да се движи в квартала и да прави връзка с метрото. Въпросът няма да е лесен за решаване предвид тесните улици.
Добрата новина е, че по искане на главния архитект на София Здравко Здравков не се издават разрешения за строеж, без да е приложена уличната регулация. Така на няколко пъти в комисията по градоустройство към общинския съвет беше разрешено започването на процедури по промяната на регулация за имоти във “Витоша’ и “Кръстова вада”, но главният архитект пое ангажимент да издаде разрешения за строеж едва след изграждането на улици.
Потенциaлът на “Дружба” и “Овча купел”
Кварталите “Дружба” и “Овча купел” също са сред интересните места за инвестиции, което Здравко Здравков неведнъж е посочвал.
В “Дружба” това се дължи на близостта на квартала до изградените вече няколко високи офисни сгради по “Цариградско шосе”, както и очакваната “Скай форт”, която ще бъде най-високата в София. Предстои и подробният устройствен план за района да влезе в сила след 8-годишни дела по обжалването му. Това ще даде сериозна сигурност на инвеститорите, които искат да строят.
“Овча купел” се развива като интересен район заради 4-те станции на метрото, които ще бъдат готови до есента на 2019 г. От началото на годината районната община е издала над 20 разрешения за строеж за жилищни сгради.
Близостта му до големите булеварди и бързи връзки с центъра на София също го правят привлекателен. Кварталът има и бърза връзка с околовръстното шосе, което осигурява достъп до другата зона за небостъргачи, предложена от Здравко Здравков – в края на бул. “Царица Йоана”.
Всичко на едно място
От “Колиърс” очакват през следващите години да се затвърди моделът на затворените комплекси с жилищни и офисни сгради, спортни центрове, училища, детски градини, магазини, ресторанти и други услуги. Този тип комплекси предлагат възможност за работа и живот на едно и също място, което значително намалява времето, което сега се прекарва в пътуване между двете.
В момента тези услуги се предлагат частично от комплексите “Есте хоум енд спа” в квартал “Изток”, “Витоша тюлип” и “София гардънс” в “Кръстова вада”. Първият, който напълно ще “затвори” цикъла от услуги, е “Гаритидж парк” над околовръстното шосе.
“Това е основата на концепцията на проекта. Стремим се да постигнем намаляване на времето, което прекарват в пътуване до работното си място хора”, казва Давид Давидов, един от мениджърите на проекта.
“Гаритидж парк” е разположен на площ от около 170 хил. кв.м и предвижда изграждането на ниски жилищни сгради, 4 по-високи офисни, спортен център, ресторанти, паркове и училище. Всичко това заедно с транспортната, електро- и водоснабдителната инфраструктура се изгражда в момента.
Инвеститорите имат и разрешение за строеж на 170-метрова сграда, за която тече архитектурен конкурс. “Тази височина не е задължителна, не търсим непременно максималните параметри”, посочва Атанас Гаров, който е другият ръководител на проекта.
До момента почти 80% от жилищата в комплекса са продадени, посочва Давид Давидов. Според него основните плюсове в затворените комплекси като “Гаритидж парк” са, че освен имот собствениците разполагат и с различни услуги, среда, към която компанията, изградила комплекса, има ангажимент. Те предлагат нещо, което засега голяма част от града не може да даде – зона, в която има чистота, прилично озеленяване, добре поддържани улици и тротоари, отделяне на колите от общите части и пешеходните зони.
“Такъв продукт е все по-търсен и води до интерес над средния за пазара”, казва Давид Давидов.
В София има място за всички…
Неведнъж главният архитект на София Здравко Здравков се е изказвал негативно за подобни комплекси. Според него те са отживелица, променят картата на града, който започва да се развива “дисперсно” заради концентрацията на инвестиции само в една зона в покрайнините на града. “В града има прекрасни места, където да се реализира строителство”, казва Здравков.
Една от тези “прекрасни” зони е по бул. “Княгиня Мария-Луиза” до “Орландовци” и зад Централната железопътна гара, която Здравков беше предложил за едно от местата за строителство на небостъргачи. Впоследствие идеята отпадна, но главният архитект посочва, че има желание районът да се развие чрез инвестиции макар и да има ограничение за височината.
Освен заради голямата си и незастроена площ районът е интересен заради добрата си транспортна обезпеченост с булеварди и метро и близостта си до центъра.
Наблюдаваме интензивен интерес от различни инвеститори за площи в център и широк център, какъвто липсваше през последните две години. Говорим за места по бул. “Княгиня Мария-Луиза” и “Тодор Александров”, посочва Свобода Коджаманова.
“Тодор Александров” пък е друго неосъществено “сити” на София, защото според действащия Общ устройствен план няма ограничение за височината. В района все още има доста свободни парцели, както напълно частни, така и в съсобственост със Столичната община.
Завършването на 70-метровата “Сити тауър” на площад “Македония”, както и започналият строеж на 108-метрова офис сграда до нея също показват, че зоната ще привлича интерес. Парцелите на бивши заводи в София, като “Балканкар” на бул. “Иван Гешов” и “Ген. Тотлебен”, както и този на “Булгартабак” на бул. “Княз Борис III”, също са с добри възможности за застрояване и реализирането му би привлякло допълнителни инвестиции в района.
..но трябва и инфраструктура
Да, не е добре инвестициите и строителството да се концентрират на едно и също място, но различните зони трябва да се развият повече и да са по-добре обслужвани, за да привличат инвестиции, казва Атанас Гаров.
Според него общината трябва да инвестира в благоустройство, техническа и социална инфраструктура, ако иска да развива нови зони в града, като например северната част на София. Необходимо е планирането в тях да допуска окрупняване на терени, в които да се изградят и по-мащабни проекти, така че да се предлагат повече услуги – социални, търговски. “Защото една сграда, направена по средата на полето, не е интересна”, казва Гаров.
Според Давид Давидов, за да се използва потенциалът на града по правилен начин, е необходимо да се предвиди цяла зона, за която да се определи каква транспортна инфраструктура е необходима, какви социални и търговски услуги и площи ще има, колко жители, работещи и посетители може да поеме. “Защото, ако нещата се правят “на парче”, нищо не се получава”, казва той.
Веселин Николов, Дневник
