Когато домоуправителят на триетажна кооперация на сгушена уличка в центъра на София получава писмо от общината със заплаха за глоба, той поема през мъчителен процес. Фасадата на сградата не се поддържа, мазилката се е излющила до тухла, някогашните красиви декорации са разрушени, а корнизи под прозорците отдавна няма. Сградата е в това състояние отдавна. Едва ли и заплашителното писмо ще помогне. “Какво да направя аз, като от години никой не е давал пари за ремонт”, казва той. Някои от обитателите тук са наематели, други нямат финансова възможност, а трети не искат да плащат от нехайство. Няма значение дали героят в тази история е Велко, Сашо или Калоян и дали улицата е “Иван Вазов”, “Доспат” или “Денкоглу”. Сценарият се повтаря за много от сградите в центъра на града, а резултатите стърчат над главите на пешеходците всеки ден.
Докато животът в София беше притихнал покрай кризата, запуснатите сгради в центъра бяха просто част от пейзажа. От повече от година обаче градът жужи с говора на туристи от всички краища на Европа. Тротоарите се пълнят с нови заведения. А постоянно изникващите нови проекти за хотели показват оптимистичните очаквания, че интересът към столицата ще се запази и след първоначалния възход на евтините полети и краткотрайното българско председателство на Съвета на ЕС догодина.
Центърът на града привлича осезаемо повече хора и пари, което бързо ще го промени. Плановете за възможното строителство са готови отпреди няколко години, но скоро вероятно ще се изпълнят със съдържание. В следващите години сградите ще станат малко по-високи, свободното пространство ще се уплътни, а някои от старите къщи със сигурност ще изчезнат. Градът непременно трябва да използва тази вълна и решението не е в протест срещу всеки нов проект и за всяко старо паве. Въпросът за София е каква част от духа на стария град ще успее да запази и как ще успее да регулира възродения инвеститорски кипеж.
София: презареждане{josociallocker}
По централните улички има малки кухини, които преживяха последното икономическо затишие незабележимо – импровизирани паркинги на случайни места, неподдържани къщи, апартаменти, в които с години не е светвала лампа, призрачни паметници на културата. Чувството е особено силно в райони като този между бул. “Дондуков” и Централна гара, но важи за целия център. Сега те ще се променят бързо. Натискът на туристите вече увеличава търсенето на имоти за отдаване под наем в зоната, чието население по принцип застарява и намалява. Инвеститорите отново се обръщат към празните пространства и позабравени проекти като бизнес зоната край бул. “Тодор Александров”. А на общината ще й се наложи на помисли за цялостна регенерация на овехтелите централни части на града.
Сърцевината на града няма да се промени революционно. Дали развитието ще се случи под правила или в хаос и как ще изглежда районът след 10, 30 или 50 години зависи от взаимодействието на три сили – инвеститорския интерес, правилата на общината и протестите на гражданите. Някои от бъдещите проекти носят белезите и наследствените дефекти от най-корумпирания период в управлението на столицата (вижте текстовете тук). В центъра вече има два небостъргача (край НДК и площад “Македония”) и се готви строежът на трети (пак край площад “Македония”). Повече грандиозни проекти не се очакват в близко бъдеще, но затова пък височината и гъстотата на сградите ще се уплътнят, а тук-там ще се промуши и по някоя по-висока сграда. Същевременно няколко големи въпроса още нямат ясен отговор: каква част от “стара София” ще оцелее и кой ще бъде печелившият бизнес модел за старите сгради, с какви механизми общината ще контролира външния вид на центъра и с какви проекти ще се осигури регенерацията на запуснатите централни части.
Стара София търси бизнес модел
Ако предположим, че туристите са движещата сила на София в момента, градът още не е напаснал посоката си адекватно спрямо тях. “Ние няма как да впечатлим туристите с модерна архитектура”, започва разговора за бъдещето на центъра главният архитект на София Здравко Здравков. Всъщност никой няма ясно определение какъв точно е центърът на града, но първосигналното усещане е, че това са именно малките улички и старите сгради. “В България нямаме хомогенни градски части, като изключим тепетата или квартал “Капана” в Пловдив и отчасти Велико Търново. В европейските градове има бавно историческо наслагване, а ние имаме изцяло нов град от края на XIX век”, обаче обяснява арх. Любо Георгиев, който отскоро е директор на общинското предприятие за планиране “Софпроект”. Такъв е и центърът София – микс от белезите на няколко бързи бурни периода на развитие.
Сградите от началото на миналия век обаче носят голяма стойност, а точно сред тях в последните месеци отново се натрупаха проблемни казуси. “Двойната къща” на бул. “Васил Левски” беше разрушена, къщата на Гешов на бул. “Патриарх Евтимий” е занемарена почти до срутване, за поне две исторически къщи по улица “6 септември” има планове за големи надстройки, които вече са в ход. Списъкът с примери е дълъг. “Желанието ми като главен архитект е да защитя тази историческа среда, но съм ограничен от Закона за устройство на територията. Цялото правомощие е в Националния институт за културно наследство (НИНКН)”, казва арх. Здравков. Хубавото за София е, че този институт все пак съществува, а повечето важни сгради са описани още през 70-те години на миналия век. Лошото е, че механизмите на НИНКН са тромави и видимо пропускат къща след къща, които падат жертва на простата икономическа логика, че паметник на културата се поддържа скъпо, а сградите с повече етажи носят повече стойност на инвеститора.
Проблемът на домоуправителя от началото на тази история е проблемът на занемарените площи в центъра и на неспасяемите исторически сгради. Собствеността е разпокъсана и често много наследници са в съсобственост на един имот. “На едно място живеят хора, които притежават апартамента по наследство и не могат да си позволят дори да го отопляват през зимата, и такива, които току-що са си ги закупили и са инвестирали стотици хиляди”, обяснява пред “Капитал” изпълнителният директор на “Адрес” Георги Павлов. Ниските местни данъци, които не отразяват в коя зона се намира имотът, утежняват допълнително този процес.
Центърът на София работи добре, защото смесва на едно място всички важни функции – жилищни, бизнес, забавление и почивка. Новият бум във всяка от тях ще остави различен отпечатък върху центъра на града.
Добрата новина е, че интересът към жилищните имоти ще повишава качеството и стойността им. Търсенето в момента е в сегмента “airbnb” – апартаментите за настаняване, обясняват от консултантската компания Forton. Туристите не са само чифт очи, който разглежда, а и краткотраен наемател, който носи добри доходи. “Има голям интерес за купуване на малки апартаменти с две спални, които да бъдат пускани за туристи от чужбина. До пет години този процес ще променя тези по-малки имоти, които са в по-окаяно състояние”, казва Росен Генов, мениджър “Търговски площи”. Цените и на продажбите, и на наемите ще се покачват, като след 10 години стойностите за центъра ще са се увеличили с до 20% повече, отколкото в конкурентните “престижни” квартали като “Лозенец”, прогнозира и директорът на “Адрес” Георги Павлов. По думите му инвестицията от 10 хиляди евро във фасадата и общите части на една жилищна сграда могат донесат и 100 хиляди евро допълнителна обща стойност на имотите в нея, но собствениците често все още не го осъзнават. Примери по улиците вече има, но процесът ще се забърза с увеличеното търсене на имоти.
Мантрата за централната зона на града е, че тя не е привлекателна дестинация за големите фирми, които се ориентираха към големи офис пространства по периферията на града. Но в този сегмент има търсене, което продължава да променя района. “В центъра са малки бизнеси – адвокати, консултанти, за да са близо до институции, и търсят и се разполагат на малки квадратури”, обясняват консултантите. Въпреки това два проекта, които предлагат и офисни площи, вече успяха да оставят огромен отпечатък върху визията на града – “Милениум център” на НИКМИ край НДК и гръцкият City Tower на площад “Македония”. На същото място предстои и трети проект за небостъргач – италианският iTower. Много от по-малките проекти, които в момента се опитват да стъпят върху парцелите на паметници на културата или да уплътнят празни места, също ще предлагат офиси.
Новият живот за “стара София” остава само в площите за забавление. Според анализаторите на Forton обаче в момента основният интерес към заведения е за “такива, от които може да се направят малки симаптични бистра, малки клубчета, барове с по-добър дизайн, в които обслужването е от собствениците”. Инвестицията в цяла къща е значително по-голяма. Успешни примери има от години – напоследък такива са например Made in Blue на ул. “Юрий Венелин” или One More Bar на ул. “Шишман”. Имотите, които лесно могат да бъдат използвани, обаче са отдавна открити, а с останалите обикновено има проблем със собствеността. “Има и богати хора, които търсят къща, която да ремонтират и използват за дом, но насреща често изобщо няма продавач”, казва директорът на “Адрес” Георги Павлов.
Обнови този град
Сърцевината на София е разделена на три, според това колко е запусната или колко потенциал за развитие има. Разделителните линии са булевардите “Тодор Александров” и “Сливница”, обяснява главният архитект Здравко Здравков. Зоната на юг от “Тодор Александров” е най-облагородена, пълна със заведения и имоти на по-висока стойност. Районът между двата булеварда е с изразени жилищни функции, но видимо овехтял. Частите на центъра на север от “Сливница”, макар и на пешеходно разстояние от бул. “Витоша”, са напълно неглижирани и маргинализирани, смята главният архитект.
За да се развива центърът по-равномерно, ще трябва да се намеси Столичната община. Центърът традиционно получава най-концентрирани инвестиции, но засега за София те са предимно именно в облагодетелстваната южна зона (вижте картата). Най-скоро ще видим ремонтите с европейски средства на ул. “Граф Игнатиев” и около храма “Св. Александър Невски”. Предстои конкурс за нов изглед на площад “Св. Неделя”. Търсят се варианти бул. “Витоша” да стане пешеходен и от ул. “Алабин” до бул. “Стамболийски”. “По-дългосрочно мислим и как ул. “Съборна” да стане пешеходна, така че да се осигури връзката с парка на Народния театър”, казва арх. Здравков. За по-сивите зони на центъра плановете обаче са по-условни. Обозримите са свързани със зоните около бул. “Тодор Александров”, където е позволено стоителството на по-високи бизнес сгради, но още се чака ясен инвеститорски интерес. Според Здравков ще трябва да се развие цялата зона до Централна гара, включително и като булевард “Мария Луиза” стане пешеходен, а площадът пред гарата се реновира изцяло. Засега тези планове са хипотетични.
“Регенерация се прави, когато първо инвестира общината или държавата със знакови сгради и проекти. Например СО да се премести на бул. “Тодор Александров”, смята Георги Павлов от “Адрес”. “Този процес няма как да се случи с ремонта на един булевард. Това е просто път, а на теб ти трябват хора, които да минават оттам, да се застояват, да използват заведения”, казва той.
Освен с инвестиции в публични пространства общината ще трябва да се включи и с много по-стриктни регулации. В бъдеще арх. Здравков говори за наредба, която да регулира как изглеждат всички фасади, къде да са климатиците, каква дограма е позволена. В краткосрочен план общината ще направи първи по-радикални стъпки за запазването на каквото е останало от “стара София”. Градската управа ще изготви проект за ремонт и ще търси възможност за налагане на законна ипотека на къщата на Фингов на ул. “Шипка”, за да го финансира. “Сега обаче имаме само механизъм на репресии, а това са много тежки, сложни и бавни процедури”, казва Здравков. “Трябва да намерим формулата за стимул на собствениците да инвестират в такива сгради – дали чрез данъчни облекчения, чрез целеви субсидии, чрез национален фонд”, смята главният архитект. София обаче вече кипи от нови хора и нови капитали и не е ясно каква част от стария град ще оцелее до въвеждането на новите правила.{/josociallocker}
