През лятото жителите на Пловдив често го сравняват с Африка. Причината е ужасната жега, която обзема равнинния град за месеци наред. Скоро обаче Пловдив ще има нова гореща точка и тя отново ще е свързана с Африка.
Южноафрикански фонд сключи сделка за най-големия свободен терен в центъра на града и ще строи там мол. Теренът от 36 декара на мястото на бившата Сточна гара е купен от фонда от ЮАР NEPI Rockcastle за над 17 млн. лв. Това е третата покупка на фонда, след като миналата година компанията придоби първия и третия по приходи молове в София срещу 460 млн. евро и така стана най-големият инвеститор в български недвижимости.
Това ще е четвърти търговски център за Пловдив, а добрата новина е, че теренът в широк център ще спре да пустее. Самият парцел за 10 години премина през върволица от собственици: държавата приватизира 59 декара срещу 14 млн. на фирма, свързвана с ДПС и КТБ, после придобита от създателите на “Винпром Пещера” и Ветко Арабаджиев. Те запазват 29 декара за себе си, а по-голямата част продават на германската ЕСЕ преди осем години за около 50 млн. лв. Кризата охлажда инвестиционните планове на всички. До декември миналата година, когато NEPI купува по-големия парцел от германците. Остава въпросът дали след 2-3 години Пловдив ще е достатъчно платежоспособен да “изплати” южноафриканската инвестиция. Или ще стане поредният презастроен с молове град.
Един терен, поевтинял трикратно
Парцелът, който е част от старата Сточна гара, е купен от софийското “НЕПИ Проджект фор”. Сделката за имота от малко под 36 дка в Пловдив е сключена преди месец на цена 17.5 млн. лв. Продавач е софийският клон на регистрираната в Хамбург Einkaufs-Center Plovdiv, в което крайният мажоритарен собственик е германската HGA Real estate, а 25% държи ECE Projektmanagement – един от най-големите инвеститори в търговски имоти в Европа и доскорошен съсобственик на “Сердика център”, също купен от NEPI.
Einkaufs-Center Plovdiv стана собственик на имота през февруари 2009 г., като придоби създаденото малко преди това дружество “ТЦП Тримонциум център Пловдив”, в което парцелът беше апортиран с оценка 58.7 млн. лв. Самият апорт беше направен от предишния собственик “Прайм – ДС” (виж текста за парцела), който в отчета си за 2009 г. е показал приход само 50 млн. лв. Още преди девет години, след придобиването, германската компания купува от българското си дружество правото на строеж на мола за 58 млн. лв.
В средата на 2016 г. парцелът е прехвърлен директно на Einkaufs-Center Plovdiv за сумата от едва 4.3 млн. лв. Година след това “ТЦП Тримонциум център Пловдив” е заличена като компания. Така реално при декемврийската сделка германската компания продава терена три пъти по-евтино, отколкото го е придобила в апогея на бума.
Първият план за мол
Подготовката за изграждане на търговски център на мястото също датира още от 2009 г. Тогава “ТЦП Тримонциум център Пловдив” учредява на името на собственика си Einkaufs-Center Plovdiv право на строеж върху имота, като параметрите позволяват изграждането на мултифункционален търговски комплекс с подземни и надземни гаражи и разгъната застроена площ до 145 хил. кв.м.
В началото на 2010 г. “ЕЦЕ Проектмениджмънт България” (част от германската ECE) публично обяви плановете си да построи мол върху парцела, който се намира на пресечката на булевардите “Найчо Цанов” и “Христо Ботев” в града. Комплексът, наречен “Тримонциум център”, трябваше да разполага с 51 хил. кв.м отдаваема площ за около 200 магазина, както и с 1200 паркоместа.
Търговският център обаче така и не беше построен. По същото време компанията приключваше изграждането на софийския “Сердика център”, подготвяше и още два обекта – в София и Варна, за които търсеше финансиране, но кризата попречи те да се случат. Така въпреки добрата си локация пловдивският имот остана неизползван.
Новият строител
Сега теренът получава нова възможност да бъде застроен. Южноафриканският фонд е ключов играч на пазара на търговски площи в Централна и Източна Европа и подобно на други инвеститори от ЮАР интересът му е провокиран от ниската инфлация в региона и възможностите за добра възвращаемост. Традиционно стратегията на NEPI е да купува готови обекти, които са пазарни лидери, а когато такива няма за продажба, да изгражда проектите си на зелено.
От NEPI не отговориха на въпросите на “Капитал” какви са плановете им за терена и защо са избрали Пловдив за поредната си инвестиция. Вариантите са бъдещата сграда да е чисто търговска или да бъде комбинация от търговски площи с офиси или дори с хотел. При всички положения обаче проектът изглежда, ще е голям, защото това е начинът, по който работи компанията, а и теренът го позволява.
“Смятам, че това ще бъде типичен проект за NEPI – мащабен, който ще цели да бъде пазарен лидер в Пловдив”, коментира Иван Граматиков, мениджър “Търговски площи” във Forton/Cushman&Wakefield.
Пазарът в Пловдив
Пазар за подобен проект в Пловдив вероятно има. В момента в града има два сравнително малки опериращи търговски центъра – по-старият и утвърден Mall Plovdiv и по-новият “Марково тепе мол”, който работи от няколко години и все още търси модела си. Трети търговски център – Plovdiv Plaza (бившият “Галерия”), беше изграден в квартал “Тракия”, но не успя да тръгне и беше затворен. Сега с нови собственици и нова концепция той се очаква да отвори отново тази есен, като добави нови 35 хил. кв.м към пазара на търговски площи в града. Това е почти колкото отдаваемата площ на другите два мола, всеки от които е по около 20 хил. кв.м.
Шансовете на бъдещия проект на NEPI в града ще зависят и от това как ще се развие Plovdiv Plaza. “Молът в “Тракия” е донякъде компрометиран чисто имиджово, защото навремето отвори почти празен, само с един “Карфур” и още няколко наемателя, и изпитваше големи затруднения, докато работеше. Към днешна дата е ясно само, че най-вероятно ще отвори, но още не се знае каква ще е запълняемостта, така че има много въпросителни около него”, каза Граматиков.
Решението на NEPI за по-голям проект не изглежда нелогично. “Пловдив остана малко по-встрани от това, което се случи в други градове. Реално за толкова голям град той е на едно от последните места като площи в търговски центрове на глава от населението и много по-назад чисто статистически от Бургас, София, Стара Загора и Варна например”, посочи Граматиков. “Трудно е обаче да се даде оценка на нещо, което би се реализирало на пазара след около 3 години. Зависи от параметрите на самия проект, защото в момента единственото, което се знае, е, че там ще има голям търговски център”, добави той.
Инвеститорът от ЮАР
Южноафриканският NEPI Rockcastle беше създаден след сливането на два конкурентни фонда – NEPI и Rockcastle, през миналата година. Инвестициите му са насочени към търговски имоти в Централна и Източна Европа. Портфейлът му включва активи в Румъния, Полша, Словакия, Унгария, Чехия и България, като най-силно е присъствието на фонда в северната ни съседка, откъдето идват 73% от приходите му от наеми.
През август 2017 г. фондът направи първото си придобиване в България, като чрез местното си дружество “НЕПИ Проджект уан” купи “Сердика център” заедно с офис сградата в столицата за 207 млн. евро. Продавач беше “ЕЦЕ Проектмениджмънт”. Месец по-късно чрез второто си дружество – “НЕПИ Проджект ту”, фондът договори и най-големият софийски мол – Paradise Center, за 252.9 млн. евро от бившия собственик “Булфелд”. Самата “ЕЦЕ Проектмениджмънт”, след като продаде “Сердика център” и парцела в Пловдив, е прекратила търговска дейност в началото на тази година, показва справка в Търговския регистър.
Регистрираната миналият ноември “НЕПИ проджект три” все още няма сключена сделка. Но според няколко източника следващият обект в българския списък на NEPI ще е във Варна.
Парцел с история
Някогашната Сточна гара в Пловдив – земя и сгради, беше продадена на компанията “Прайм – ДС” през есента на 2007 г. по времето на тройната коалиция. Сделката беше сключена от министъра на регионалното развитие и благоустройството Асен Гагаузов (БСП), който отговаряше за държавната собственост. Продажбата стана чрез търг с тайно наддаване, в който освен победителя участваха още 10 компании, чиито имена така и не бяха обявени.
Според данни от Имотния регистър тогава дружеството е купила малко под 59 дка, а договорът е сключен за 14 млн. лв., или 237 лв./кв.м. Впоследствие купувачът добавя към имота още няколко по-малки съседни парцела, включително и два купени от общината на подобна цена, с което общата площ набъбва до около 65 дка. Така освен терена, който беше продаден на “НЕПИ Проджект фор”, сега остават около 29 дка, които продължават да са собственост на “Прайм – ДС”. Тя е създадена през 2004 г. със съдружници Дора Праматарова и Соломон Борохов, като последният още следващата година излиза от дружеството и на негово място влиза оръжейният търговец и съпруг на Праматарова Генчо Христов. През годините двамата имат и други бизнеси, включително свързваната с ДПС “Прайм хаус”. Самият имот пък е ипотекиран няколко пъти срещу кредит от някога приближената до движението Корпоративна търговска банка (сега в несъстоятелност).
След сделката за пловдивския терен през 2009 г. в “Прайм – ДС” влиза нов партньор – Кирил Захариев. Той е известен най-вече с участието си в “ГМ прес” (обявено в несъстоятелност в средата на 2016 г.), където държеше 40% от акциите, а чрез дружеството – и дялове в редица медии като вестниците “Стандарт нюз”, “Шоу”, “Новинар”, регионалните издания “Струма” и “Марица”, сайта blitz.bg и др. Захариев има участие и във фирми от групата на “Винпром Пещера”. План да наддава заедно с алкохолния производител е имал и друг пловдивски бизнесмен – мажоритарният собственик на панаира и председател на БСП – Пловдив, Георги Гергов, но общото им участие е пропаднало. В момента собственици на “Прайм – ДС” са три дружества – свързаната с “Винпром Пещера” “Галакси пропърти груп”, “Красива Марица” на Ветко Арабаджиев и “АВЦ консулт” на Диляна Борисова, която е партньор на Праматарова и Христов в управлението на някои други фирми.
Източник- Капитал
