Разликата при тази сделка е, че купувачът е местен, свързан е с основния кредитор и на практика идва малко след като компаниите от групата на „Химимпорт“ придобиха контрол и над „Баумакс“, и над бившия кредитен и лизингов портфейл на австрийската Erste Group Bank.
Подготовка за сделка
„Баумакс“ ще стане собственик на имота, като придобие дружеството „Лендмарк България ритейл парк“, чийто основен актив е именно ритейл паркът (виж каре). От последните финансови отчети на продаваната компания се вижда, че дружеството генерира около 4 млн. лв. приходи годишно от наеми и управление на притежаваните недвижими имоти. Любопитен детайл е, че „Баумакс България“ е един от основните му клиенти. Че се подготвя сделка, подсказват значителните обезценки на вземания, направени през 2014 г. и извели дружеството на загуба от 1.4 млн. лв., т.е. направено е почистване на баланса преди продажбата.
През 2010 г. Erste Group Bank отпуска 14.7 млн. евро заем със срок за връщане 2026 г. Първото реално придвижване към продажбата е цедирането на кредита, който „Лендмарк“ има към австрийската банка. Видно от документи в Търговския регистър, на 16 октомври 2015 г. Erste Group Bank е прехвърлила вземанията си от „Лендмарк България ритейл парк“ на Централна кооперативна банка (ЦКБ). По информация на „Капитал Daily“ платената цена е около 50-60% от стойността на кредита, за който няма данни да е необслужван.
Два месеца по-късно има втора цесия за същото вземане. В последния работен ден за годината, 30 декември, ЦКБ прехвърля вземането си, но за 12.1 млн. евро, на българското дружество „Прайм лизинг“. Същия ден се учредява и залог на търговското предприятие на „Прайм лизинг“ в полза на ЦКБ, за да се обезпечат вземанията на банката по тази втора цесия.
Интересно е, че залогът е за вземане от 9.8 млн. евро, като уговорената схема на изплащане е 950 хил. евро в брой веднага след сключване на цесията, а останалите 8.8 млн. евро – разсрочено до ноември 2025 г. Втората цесия може да е направена на по-висока цена и на практика ЦКБ най-вероятно е спечелила от разликата в цената купува и продава. Освен това банката е извадила вземането от баланса си и то няма да бъде обхванато от проверката на качеството на активите в системата.
Макар формално вземането да е прехвърлено на дружество, което няма нищо общо с ЦКБ, то остава като актив за групата около „Химимпорт“, която контролира и банката, и „Прайм лизинг“. До 16 октомври „Прайм лизинг“ е било дружество на австрийската „Ерсте груп иморент холдинг“, която обаче го прехвърля на „Финансови активи“. То пък е учредено само два месеца по-рано от „Тексим консултинг“ и „Уеб финанс холдинг“, които са от групата на „Химимпорт“. „Уеб финанс“ и ЦКБ, както и Тексим банк са акционери и в „Родна земя холдинг“, който от миналото лято е мажоритарен собственик на дружеството, което притежава „Баумакс България“ с 65%. Връзката на „Химимпорт“ в „Прайм лизинг“ личи и по клиентите, с които дружеството работи, сред които е „Проучване и добив на нефт и газ“. Самата компания се смята за основният играч в портфолиото на групировката ТИМ.
Първоначално групата няма връзка с „Баумакс“. През 2014 г. австрийският собственик на веригата прехвърли дружеството на местния бизнесмен Пейо Николов, който развива търговия с подови настилки под марката Carpet Max. Сега той държи 30% от веригата и я управлява. Заедно с активите на „Баумакс“ Николов пое и значителни дългове за 58.6 млн. лв. при продажби за почти 70 млн. лв. през 2014 г.
Покупка от ключов наемател
От гледна точка на пазара сделката е логична. Големите big box оператори предпочитат да са собственици на имотите, в които са разположени, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ във Forton. Към момента магазинът HomeMax (веригата промени бранда си Baumax през 2015 г.) заема повече от 50% от комплекса и ползва общ паркинг с останалите наематели, което прави на практика невъзможна покупката на обособена част от ритейл парка. Според Костов проектът има потенциал, доколкото работещите ритейл паркове в страната са малко, а има наематели, които влизат само в big box формати, като много от тях дори още не са на българския пазар. За Europa Capital таймингът на сделката е много добър, тъй като цикълът на инвестиции на подобни фондове нормално е около 5-7 години. Фондът придоби „Ритейл парк Пловдив“ преди пет години.
„Имотът е значим за самия град, тъй като в Пловдив има известен вакуум в сегмента на търговските площи“, коментира Георги Киров, директор инвестиционни и корпоративни услуги в консултантската компания Colliers. Работещите обекти в града са ритейл паркът и „Мол Пловдив“. В момента тече преработването на концепцията на търговски център „Галерия Пловдив“ и доизграждането на мол „Марково тепе“. Retail Park Plovdiv е интересен проект с добър микс от наематели и професионално направена архитектура, смята Киров. По данни на Colliers 35% от инвестиционните сделки през 2015 г. са направени от бизнес ползватели на имоти (например веригите Praktiker, Praktis, City Clinic) вместо от класически инвеститори в недвижимости.
„Ритейл паркът е с добрa локация и до голяма степен най-много се доближава до концепцията за такъв проект“, коментира Асен Лисев, основател и управляващ директор на MBL|CBRE. Сделката, която вероятно е от типа дълг срещу собственост, е положителна за пазара – разчистване от лоши кредити, коментира Лисев. Едно от предизвикателствата пред моловете и ритейл парковете е как да заздравят сегмента на хранителни стоки в обектите си поради разместванията на пазара и проблемите през годините на „Пикадили“ и Carrefour. „Пикадили“ беше наемател в ритейл парка, след това беше заменен от Carrefour, който също вече затвори обекта си.
Бъдещият собственик
„Към момента „Баумакс“ е наемател в парка, но искаме да придобием имота“, коментира Пейо Николов, единият от собствениците на веригата магазини „направи си сам“. Той посочи, че през 2015 г. компанията е постигнала печалба около 1 млн. лв. въпреки задълженията, които дружеството имаше.
Положителните резултати на „Баумакс България“ през 2015 г. са постигнати основно чрез оптимизиране на доставчиците, стоките и маржа, но най-вече чрез промяна в обслужването на клиентите. Създадени са зони за активно обслужване, където клиентът да може да получи съвети за продуктите. Развити са допълнителните услуги като монтаж и транспорт, разказа Николов. „През 2015 г. нямаше много съществени промени, тъй като искаме да стабилизираме позицията си“, обясни собственикът. Въпреки положителните коментари за раздвижване на пазара според него то не е съществено. „Възможно е заради големите задължения на фирмата да не сме го усетили. Предполагам, че догодина ще почувстваме по-значително положително раздвижване.“
каре
Ритейл паркът
Първият търговски парк в Пловдив заработи в началото на 2009 г. Комплексът обхваща терен от 42 хил. кв.м, от които 26.4 хил. кв.м са търговска площ. Паркът се намира в близост до най-големия жилищен район в Пловдив – жк „Тракия“. Състои от две сгради и паркинг с 450 места. Сред наемателите на комплекса освен HomeMax са търговските вериги Deichmann, дрогерии DM, Happy Bar&Grill, Panda, мебелен магазин Martineli и веригата за спортни стоки Sport Depot. Според сайта му над 2.4 млн. души годишно посещават търговския парк.
